Sebelum anda bina rumah atau beli rumah, langkah pertama yang paling penting adalah tahu kelayakan loan rumah anda yang sebenar. Artikel ini membimbing anda semak DSR, kira kelayakan loan rumah dengan gaji anda, bandingkan bank, dan sediakan dokumen yang betul.

60–70%

Had DSR kebanyakan bank

80–90%

Margin pinjaman lazim

35 tahun

Tempoh pinjaman maksimum

4–8 minggu

Masa kelulusan pinjaman

Apa Itu DSR dan Kenapa Ia Menentukan Kelayakan Anda?

DSR (Debt Service Ratio) adalah nisbah yang digunakan bank untuk menilai kemampuan anda membayar balik pinjaman. Ini adalah formula utama yang menentukan sama ada permohonan loan rumah anda diluluskan atau ditolak.

DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan ÷ Pendapatan Bersih) × 100

DSR bawah 60%

Sangat Baik ✓

DSR 60% – 70%

Sederhana ⚠

DSR melebihi 70%

Risiko Ditolak ✗

⚠️ Silap faham yang kerap DSR dikira berdasarkan pendapatan bersih (selepas tolak KWSP, SOCSO dan cukai) bukan gaji kasar. Ramai pemohon terlebih anggaran kelayakan mereka kerana salah kira pendapatan.

Kira Kelayakan Loan Rumah Anda Sekarang

Masukkan maklumat kewangan anda untuk mendapatkan anggaran loan rumah yang anda layak dapat. Semua pengiraan dibuat secara langsung tiada data dihantar ke mana-mana.

Gaji Kasar Bulanan (RM)

Gaji sebelum sebarang potongan

Potongan KWSP (RM)

Biasanya 11% daripada gaji kasar

Anggaran Cukai Pendapatan (RM)

Kosongkan jika tidak kena cukai

Komitmen Bulanan Sedia Ada (RM)

Kereta, kad kredit, PTPTN, pinjaman lain

Tempoh Pinjaman (tahun)

Maksimum 35 tahun atau hingga umur 70

Kadar Faedah (%)

Kadar semasa ~4.25%–5.00% setahun

Masukkan maklumat di atas untuk lihat anggaran kelayakan anda

💡 Kalkulator ini memberikan anggaran am. Kelayakan sebenar bergantung kepada penilaian kredit CCRIS/CTOS, polisi semasa bank, dan faktor lain yang dinilai oleh pegawai bank.

Cara Semak Kelayakan Loan Rumah: 6 Langkah Mudah

Ikut proses ini untuk semak kelayakan anda dengan betul sebelum membuat permohonan rasmi kepada mana-mana bank untuk loan rumah anda.

Langkah Pertama

Kira Pendapatan Bersih Anda

Tolak KWSP (11%), SOCSO, EIS, dan cukai pendapatan daripada gaji kasar. Ini adalah angka yang bank gunakan — bukan gaji dalam offer letter anda. Untuk pendapatan tidak tetap (komisyen, OT), bank biasanya ambil purata 3–6 bulan terakhir.

Gaji kasar − KWSP − SOCSO − Cukai = Pendapatan bersih

Langkah Kedua

Senaraikan Semua Komitmen Bulanan

Catat semua pinjaman yang sedang berjalan — pinjaman kereta, kad kredit (minimum 5% daripada had kredit dikira sebagai komitmen walaupun baki kosong), pinjaman peribadi, PTPTN yang belum habis bayar, dan lain-lain ansuran bulanan.

Pinjaman kereta Kad kredit PTPTN Pinjaman peribadi

Langkah Ketiga

Kira DSR Semasa Anda

Bahagikan jumlah komitmen bulanan dengan pendapatan bersih dan darabkan 100. Jika DSR anda sudah melebihi 60%, peluang kelulusan adalah rendah. Pertimbangkan untuk selesaikan beberapa komitmen kecil terlebih dahulu sebelum mohon pinjaman perumahan.

DSR = (Komitmen ÷ Pendapatan bersih) × 100

Langkah Keempat

Semak Rekod Kredit CCRIS & CTOS

Dapatkan laporan CCRIS anda secara percuma di mana-mana cawangan BNM atau portal eCCRIS. Semak juga CTOS (berbayar, sekitar RM25). Bank akan semak kedua-dua laporan ini. Selesaikan mana-mana tunggakan sebelum buat permohonan — rekod bersih meningkatkan peluang kelulusan dengan ketara.

eCCRIS.bnm.gov.my ctoscredit.com.my

Langkah Kelima

Mohon Pre-Approval / Semakan Tidak Rasmi

Sebelum buat permohonan rasmi, minta pegawai bank buat semakan tidak rasmi (pre-qualification) berdasarkan penyata gaji dan CCRIS anda. Ini tidak meninggalkan kesan dalam rekod kredit anda. Semak 2–3 bank serentak untuk bandingkan tawaran terbaik.

Percuma Tiada kesan kredit 1–3 hari

Langkah Keenam

Bandingkan Tawaran & Buat Permohonan Rasmi

Setelah dapat 2–3 pre-approval, bandingkan kadar faedah, margin pembiayaan, dan terma. Kemudian buat permohonan rasmi kepada bank yang menawarkan syarat terbaik. Sediakan semua dokumen yang diperlukan untuk mempercepatkan proses kelulusan.

Letter of Offer dalam 2–4 minggu ✓

Kadar Faedah Pinjaman Perumahan Bank Utama 2025

Bandingkan pakej pinjaman perumahan daripada bank-bank utama di Malaysia. Kadar adalah anggaran berdasarkan OPR semasa 3.00% semak terus dengan bank untuk kadar terkini.

Bank	Kadar (OPR+)	Anggaran Kadar	Margin Maks	Jenis	Kelebihan Utama
Public Bank	+0.65% – 1.40%	4.40% – 5.15%	90%	Konv. & Islam	Kadar terendah, proses pantas
BSN	+0.50% – 1.20%	4.25% – 4.95%	100%	Konv. & Islam	Margin sehingga 100%, skim rakyat
Maybank	+0.70% – 1.50%	4.45% – 5.25%	90%	Konv. & Islam	Rangkaian cawangan luas, MyHome digital
CIMB Bank	+0.80% – 1.60%	4.55% – 5.35%	90%	Konv. & Islam	Pakej MBR kompetitif
Bank Islam	+0.85% – 1.65%	4.60% – 5.40%	90%	Islam sahaja	100% Syariah, tiada faedah riba
Bank Rakyat	+0.75% – 1.55%	4.50% – 5.30%	90%	Islam sahaja	Sesuai kakitangan koperasi
BPP (Perbendaharaan)	Tetap 4.00%	4.00% tetap	RM600k	Kakitangan awam	Kadar tetap rendah, tidak terjejas OPR

💡 OPR semasa: 3.00% (Mac 2026). Kadar pinjaman = OPR + spread bank. Apabila OPR berubah, kadar terapung anda turut berubah. Semak portal BNM untuk kadar OPR terkini.

Dokumen Yang Diperlukan Untuk Mohon Pinjaman Perumahan

Tandakan dokumen yang sudah anda sediakan. Permohonan yang lengkap diproses lebih cepat.

Dokumen siap: 0 daripada 15

📄 Dokumen Peribadi

Salinan MyKad (depan & belakang) — pemohon utama dan pemohon bersama jika ada

Penyata gaji 3–6 bulan terkini yang menunjukkan gaji bersih selepas potongan

Surat pengesahan pekerjaan dari majikan (menyatakan jawatan, tempoh berkhidmat dan gaji)

Penyata bank 3–6 bulan terkini (akaun yang menerima gaji masuk)

Borang EA atau Borang BE — penyata cukai pendapatan terkini daripada LHDN

Sijil perkahwinan jika permohonan dibuat bersama pasangan

🏠 Dokumen Hartanah / Projek

Salinan geran tanah certified true copy — disahkan oleh peguam atau pejabat tanah

Pelan bangunan yang telah mendapat kelulusan rasmi daripada PBT

Kontrak bina bertulis yang lengkap dengan kontraktor berlesen CIDB

Sebut harga kontraktor (Bill of Quantities) yang terperinci mengikut komponen kerja

Sijil pendaftaran CIDB kontraktor — pastikan lesen masih aktif dan tidak tamat tempoh

💼 Dokumen Tambahan (Bekerja Sendiri)

Sijil pendaftaran perniagaan SSM — minimum 2 tahun aktif diperlukan

Penyata akaun perniagaan 6–12 bulan terkini yang menunjukkan aliran tunai

Penyata cukai pendapatan Borang B — 2 tahun terkini yang telah dikemukakan kepada LHDN

Akaun penuh perniagaan yang telah diaudit — diperlukan oleh sesetengah bank

Soalan Lazim (FAQ) Semak Kelayakan & Kira Loan Rumah Anda

Berapa gaji minimum untuk layak mohon pinjaman perumahan?
Tiada had gaji minimum yang ditetapkan secara mutlak oleh BNM tetapi secara praktikalnya, kebanyakan bank memerlukan pendapatan bersih sekurang-kurangnya RM2,000–RM2,500 sebulan untuk loan rumah secara asasnya. Yang lebih penting adalah DSR anda jika DSR di bawah 60% dan rekod kredit bersih, peluang kelulusan adalah baik tanpa mengira jumlah gaji.

Adakah PTPTN dikira sebagai komitmen dalam DSR?
Ya — ansuran PTPTN bulanan yang masih berjalan dikira sebagai sebahagian daripada komitmen bulanan anda dalam pengiraan DSR. Jika anda dalam proses bayar balik PTPTN, ini akan mengurangkan kelayakan pinjaman perumahan anda. Walau bagaimanapun, jika anda dalam penangguhan bayar balik PTPTN (deferment), sesetengah bank mungkin tidak mengiranya sebagai komitmen aktif.

Bolehkah saya mohon pinjaman perumahan walaupun ada rekod lambat bayar dalam CCRIS?
Bergantung kepada rekod tersebut. Rekod lambat bayar yang sudah diselesaikan lebih dari 12 bulan yang lalu mungkin tidak menjejaskan kelulusan secara signifikan. Tetapi tunggakan aktif atau rekod lambat bayar yang kerap dalam 6–12 bulan terkini hampir pasti akan menyebabkan permohonan ditolak. Selesaikan semua tunggakan dan tunggu sekurang-kurangnya 6 bulan sebelum buat permohonan baru.

Apakah perbezaan kadar faedah tetap (fixed rate) dan terapung (floating rate)?
Kadar tetap (fixed rate) tidak berubah walaupun OPR naik atau turun — ansuran bulanan anda sentiasa sama sepanjang tempoh pinjaman. Kadar terapung (floating rate) berubah mengikut pergerakan OPR — jika OPR naik, ansuran anda naik, dan sebaliknya. Di Malaysia, kebanyakan pinjaman perumahan konvensional menggunakan kadar terapung (BLR/BR+spread), manakala pinjaman kerajaan melalui BPP menggunakan kadar tetap 4%.

Bolehkah saya mohon pinjaman bersama pasangan untuk tingkatkan kelayakan?
Ya — permohonan bersama (joint application) membolehkan pendapatan kedua-dua pemohon digabungkan, yang secara langsung meningkatkan kelayakan pinjaman. Namun perlu diingat bahawa komitmen hutang kedua-dua pihak juga akan digabungkan dalam pengiraan DSR. Jika pasangan anda mempunyai komitmen hutang yang tinggi, ini mungkin tidak meningkatkan kelayakan sebanyak yang dijangka.

Berapa lama kelulusan pinjaman perumahan mengambil masa?
Pinjaman perumahan standard untuk beli rumah siap biasanya mengambil masa 2–4 minggu selepas dokumen lengkap dikemukakan. Pinjaman untuk bina rumah atas tanah sendiri mengambil masa lebih lama — 4–8 minggu — kerana melibatkan penilaian projek oleh jurunilai. Cara terpantas untuk mempercepatkan proses adalah dengan memastikan semua dokumen lengkap dan tepat dari awal.

Sudah Tahu Kelayakan Loan Rumah Anda? Biar Kami Bantu Rancang Rumah Impian

Tanah dah ada, tapi tak pasti kelayakan loan anda lepas atau tidak? Jom semak kelayakan secara PERCUMA bersama pakar kami. Khas untuk warga Kelantan & Terengganu yang ingin membina rumah atas tanah sendiri! Klik link di bawah sekarang!!!

Mahligai Idaman Development bukan sahaja bina rumah, kami juga turut membantu anda memahami tentang loan rumah, menyediakan dokumen yang diperlukan oleh pihak bank dan memastikan projek berjalan dengan lancar dari mula sehingga siap bina.

kelayakan loan rumah & cara kira ikut gaji Anda